リスバカ日誌2

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エゾリス、ナキウサギ、野鳥などの写真で綴る移住者の日記

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おひとりさま老後の住居事情を考える

この先何年生きられるかはわからないが、この先どんな住まいに何年住むのか、かかる費用をシミュレーションはしっかりして後から後悔しないような選択をしておきたいと思っている。何せ、年金暮らしといっても私の場合は額が小さいので、おひとりさまの老後は不安なのだ。
賃貸住まいも、保証人問題があり、老後に改めて契約するのは簡単ではない。やはり中古でも持ち家がいいのだ。

【前提条件】





1.現在の住まい 築30年の中古マンション
2.あと30年住むと考えてシミュレーションする。その後は、老人ホームに入るか、年金暮らしでも払える安い賃貸に引っ越すか(その頃には、単身者でも気軽に賃貸に入れると仮定)。
3.選択肢は、A.今の中古マンションに住み続ける B.中古マンションの住み替え C.新築戸建に住み替え の3つ。中古戸建は、リフォーム費用がかさみそうなので選択肢に入れない。
4.シミュレーションは、以下の費用を考慮の上で計算する。
 ○住み替えの場合は、中古マンションの売却費を差し引いて考える
 ○駐車場代や管理費、修繕積立金も入れる
 ○固定資産税、都市計画税もシミュレーションに入れる
 ○光熱費はシミュレーションに入れない
 ○リフォームや修繕費用もシミュレーションに入れる


A.今の中古マンションに住み続ける
まずは、今住んでいる中古マンションを買い替えせずに住み続ける場合。
30年後には築60年となるので、住み続けられるかどうか不透明だが・・・
もし、建て替えの時期となれば、追加負担が発生するのは間違いないし、年金暮らしをしているだろう自分にそんなことは不可能なので、立ち退くしかないだろう。

現在払っているお金は、管理費と修繕積立金で月23000円ぐらい。駐車場代が月9000円ぐらい。固定資産税・都市計画税が年間8万円ちょっと。全部合わせると年間46万円ちょっとだが、この金額はこの先も一定とは限らない。税金以外は30年の間に25%上がると仮定すると、30年間の合計額は、1550~1600万円ぐらいかかりそう。

さらに、10年ぐらいで売り払って戸建に住む予定だったので、水回り設備をほぼいじってないし、間取りもいじってない。30年住むならそのあたりも全てリフォームが必要。窓も古いままなので全交換。夏暑いのでエアコンがほしい。壁紙も全て貼り替えたい。

そんなこんなで、全リフォームで250~300万円はかかりそうだ。あと、ボイラーと灯油FFストーブの取替が15年に1回必要で、20万円×2で40万円ぐらいかかる。

つまり、30年間で1900万円ぐらいかかることになる。月額で53000円ぐらい。
賃貸アパートとそう変わらないんじゃないかと思ってしまう。
まあ、アパート暮らしなら、キッチンやトイレが新しくなることはまず考えられないけど、ボイラーやストーブは無償で交換になる。


B.中古マンションの住み替え
今住んでいる中古マンションは、環境があまり良くないので、ホンネを言えば一日も早く住み替えしたい。一番腹立っているのはタイヤの収納。北海道は言うまでもなく、冬はスタッドレスタイヤが必須だが、保管しておくトランクルームやタイヤ収納庫というものが木造アパートでも必ずといっていいほどある。今住んでいるマンションにもあるにはあるのだが、場所がなんと自転車置き場の上にベニヤ板を渡しているだけというお粗末さ。

このベニヤ板に置くタイヤを運ぶには、なんとアルミ製脚立で登るしかない。タイヤは1本20kgぐらいあるので、毎回毎回大変だ。年を食ってきたのでこの先不安を感じるレベル。それまで住んでいたアパートではこんな大変な手間はなかった。

実は、マンションの住み替えは簡単に考えていた。それは5、6年程前までは中古マンション相場は低迷していたからだ。5年前なら売却価格は買ったときより2割は下がったと思う。ところが、今は買ったときよりたも高く売れる可能性が高い。築30年なのに。

一見いいことのようだが、買い換えたい中古マンションの価格も当然値上がりしている。
だから、買い換えると結局自己負担が増えるだけなのだ。

さらに都合の悪いことに、最近の中古物件は戸建もマンションも、適当なリフォーム工事を施してから売りに出されているので、自分の思い通りにリフォームすることができない。というか、余計に割高になってしまっている。

ここ半年ぐらい物件を探したけれど、自分のマンションを売り出す想定価格より500万円ほど高いマンションは、築年数や広さ、階数などの条件に合ったものは数軒見つかったぐらいだ。しかし、そこからまたリフォームすることになるので、実際は700万円ぐらい高くなる。そして、管理費、積立金、駐車場代、税金は同じようにかかる。トータルすると30年間で2200万円以上はかかりそう。どう考えてもおトクとは言えない。


C.新築戸建に住み替え
そこで、新築の戸建に住むという意外に見える選択だ。
そういえば、昨年のお盆に奈良に帰省したとき、びっくりする不動産チラシを見た。奈良市内で新築建売住宅が1580万円という広告だ。厳密に言うと、完成後1年近く経った未入居物件なので、在庫処分なのだろうが、それでもびっくり価格だった。西大寺近辺でも2500万円もあれば建売なら買えるのだから、不動産価格も下がったものだと思った。

ただし、マンションは依然としていい値段で、駅に近い物件の価値はむしろ上がっているのかもしれない。

これは札幌でも言える。
郊外の建売や土地は安いが、駅に近い新築マンションは庶民にはもう手が出ない。3000万円超えが当たり前のようになっているので、駐車場代や管理費などの負担を考えたら、一部上場企業クラスのサラリーマンでないと買えないだろう。

さて、新築戸建の住み替えでどんな資金計画を考えているのか。
土地の取得+木造戸建の新築の合計費用から中古マンションの売却費用を引いた差額負担を、だいたい1300万円程度と試算している。これだと中古マンションの資金計画よりも600万円多いことになるが・・・

ただし、管理費と駐車場代がいらないので、これだけで30年間で800万円の節約になる。修繕積立金は必要ないが、戸建て住宅も当然修繕は必要。住むのが30年間と限定すれば、屋根は葺き替えなくてもいいので、屋根と外壁の塗り替えを2回すればOK。暖房と給湯も2回ボイラーなどを取り替えればいい。キッチンや風呂やトイレは30年間我慢して使う(笑)。そうすれば、400万円以上かかることはなく、250~300万円程度で収まるのでは。

そんなこんなで、30年間で出て行くお金は1900万円程度かな。今のマンションに住み続ける選択と変わらない。

じゃ、何がメリットか。
●使い勝手や収納などを考慮したプランの家に住める
●家庭菜園で老後の食料費の足しに(笑)
●オーディオや家電の運転音など音の問題で気を遣う必要がない
●非常識な隣人の騒音に悩まされることがない
●インテリアなどを一から考え直せる
●駐車場がすぐ近く(笑)・・・何せ今、駐車場まで徒歩7分もかかるので

一方でデメリットは。
●近隣の住人と相性が悪くても近所づきあいは必要
●自分の予算では、地下鉄の駅から徒歩圏内には住めない
●通勤時間は間違いなく長くなる

といったところだろうか。
今住んでいるマンション。土曜日の朝5時半から洗濯機を回す非常識な隣人がいる。おかげで休みの日なのに、洗濯機の低音で目が覚めたことが何度かある。夜11時過ぎにドリルを使う音がすることがある。いずれも理解ができないが、正確に何号室からの音なのかまでかはわからないので、こちらも対処のしようがない。

土地は前から探しているのだが、なかなかよいものは見つからない。
地下鉄の駅から徒歩圏内はとうに諦めているが、せめてスーパーは徒歩圏内と思っているのだけれど、安い土地は徒歩圏内にはならない。コンビニまですら徒歩15分以上かかったりする。

家の予算はあくまでも自分の「見込み」なので、うまくいくかはわからない。まあギャンブルみたいなものだ。正直、今年中にいい土地が見つからなければ諦めようと思ってる。

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Commented by kame3z at 2018-07-15 21:32
住まいについては、私も悩みました。
転勤が多かったのと、
実家に戻る選択肢が常にあった点です。
で、定年間際まで、
賃貸や社宅住まいでした。
今、住んでいる家は、3年ほど前に、
たまたまフルリフォームした中古物件が気に入り、
(安く)手に入れたのですが、
バブルの頃は、とんでもない金額だったそうです。
これから家余りの時代が到来します。
中古戸建は、これからも値が下がり続けるでしょう。
新築戸建も、(購入時点では高くても)価値が今まで以上に下落します。
なかなか難しいですね !
Commented by koppel055 at 2018-07-16 21:51
札幌はミニバブルですね。
土地は5年連続で値上がりしてます。
マンションは中古でも1500万円以上するのが普通です。

土地も、南区の藤野あたりは激下がりしてます。
でも、同じように便利とはいえなかった西区福井はかなり値上がり。

実は、3連休の間に、気になる土地をかなり見てきました。
だいたい心は決まりました。

あとは、予算に収まるかどうか、粗見積もりを建築士さんにお願いしているところです。

不動産価値が意外と下がらないのは、インバウンドが影響しているようです。ニセコは外人ばかりですからね。土地が坪30万円とか、「ほんまに?」と関西弁が飛び出しそうなぐらいびっくり。
by koppel055 | 2018-07-09 22:18 | 日々のこと | Trackback | Comments(2)